Uzun zamandır Türkiye’de konutta bir balon olup olmadığı sorgulanıyordu.
Bu tür bir soruyu sorduğunuzda balonun ne olduğunu tanımlamanız gerekiyor. “Konut fiyatları çok pahalı” demek “Konutta balon var” anlamına mı geliyor? Bu konuyu açmamız lazım.
Bir sektörde fiyat pahalı olabilir ama balon oluşmayabilir. Balon dediğinizde aslında çok şişmiş ve patlamaya yakın durumlar kastedilir. Balonların en önemli özelliklerinden biri, fiyatlar yükseldikçe talebin daha da artmasıdır. Ekonomi ilminde talep kanunu adında bir kanun vardır. Eğer bir malın fiyatı düşerse, diğer koşulların değişmemesi şartıyla o mala olan talep düşer. Halbuki balon gibi durumlarda, fiyat arttıkça talep artmakta ve şuursuz bir alıcı kitlesi oluşmaktadır.
Hyman Minsky bir balonun oluşma koşullarını dört ana kurala bağlamıştır. Birincisi; bol ve ucuz paranın (düşük faizli) kolayca bulunabilmesidir. İkincisi; bir varlığa değer biçme yöntemleriyle ortaya çıkan değerin çok üzerinde bir fiyatı ödemeye alıcıların razı olmalarıdır. Bir bakıma, “fiyatlar çok artıyor bir daha alamam” korkusuyla talebin artması söz konusu olabilir. Üçüncüsü; bir sektörde balon oluşması için bir önceki sektör krizinin unutulması gerekir. Sonuncusu da; ihtiyacı için değil de yatırım yapıldığında getirisi yüksek olduğu için şuursuz bir yatırımcı kitlesinin ortaya çıkmasıdır.
Yeni hava pompalamıyor
Bu koşulların hepsi yerine gelse bile balon patlamadan uzun süre dayanabilir ama küresel ölçekteki konut balonlarına baktığımızda çok fazla patlama örneği vardır. 2008’de ABD’de, 1990’larda Japonya’da, 2010’da İspanya’da ve İrlanda’da, 1988-1989 yıllarında İngiltere’de ve 1970’li yıllarda Kanada’da konut balonları patlamıştır.
Türkiye’deki konut sektöründe bu dört koşulun yerine gelip gelmediğine bakalım.
Bugün Gazetesi’ndeki köşe yazımın devamı için TIKLAYINIZ.
